2011年5月10日星期二

为什么要租房——对当前租房和买房的经济核算

(本人死空头,自恃读书识字,经济学啃过两本,在房价汹涌的大潮中,虽眼见其一路高攀而终未改志。当然,本人并非投资赢家,所凭不过个人愚见。下面文字,君但笑之。本文不构成投资建议)
最近博士后公寓到期,mm开明,继续换房子租。在附近的所谓“高档社区”租了一套全新全配(房东谓之婚装)90平的公寓,月租4200,个人所满意的是离公司很近,又是新社区新房新装,生活也较原住处有所方便。
租金虽不菲,回头来想想,发现租房,至少在我看来,却似乎是是便宜的事情。先不考虑通货,一切按现在的情况,计算如下:
该小区均价28000,房东虽说该房在该幢中最贵,仅可一颔。那么该房的总价在2.5M左右,舍去其他费用并取小值2500000.首付3成,把手中80W全部投进去,需贷款1.7M,按公积金贷款60W,商业贷款110W计算,按4月5日的利率得到最终需还款2941850.75,其中利息一共1241850.75,月付12257.71(元)。
这是一个很平常的上海买房的例子。您发现什么问题了吗?
124W的利息,即仅仅每一个月要付的利息(5166)比现在的租金(4000,因为物业由房东包下)还要贵!另外一个问题是,这里并没有计算装修的钱(20w+电器),而装修和电器是一个折旧更迅速的东西(维护不好的话,平均10-15年需要一次整修)。半个天文数字,房东费心费力装修的房子,仅仅4000一个月就可以享受,不亦乐乎。
当然,这里没有算通货膨胀的问题。但是反过来说,即使不算装修,租房获得了80w现金和每一个月多余的钱的支配权(12257-4000=8257)。假设我们既懒又糊涂,把钱放银行里或者买国债睡觉(最新三年期4.75,国债5.43,取平均5%),那么20年后我们有多少钱呢(假设我们懒到一定程度了,每年只去银行存一次钱,即8257放12个月才存进去):
80×(1.05^20) + 8257×12×(1.05^21 - 1)/(1.05 -1) = 565W (看不懂这个式子的请找初中老师)
我不敢说那个时候房价会是多少(计算可知,房价每年上涨4%左右就可以到达这个数字,4%正好是CPI控制目标)。不过手握这笔钱的同时,租客也获得了以下权力:
1.如果愿意,可以每年都住全新的房子,而不用考虑装修/维修等琐事,一切由房东负责
2.低价得到高档住宅,生活品质大大提高
3.不用考虑楼下的年轻人是不是把承重墙给破坏了,邻居把墙给打穿了,或者楼上正在群租——不满意的换房租!
4.公司离住的地方远的问题一劳永逸地解决了——不好意思,天天9点起床也可以按时上班
5.房价下跌了?上涨了?So What?
6.房子质量不好,只能住30年?国家规定的70年快要到了?None of my business!
...
当然,每过一段时间要找房子并搬家也会烦——不过想想有不同风格的房子可以享受,这个代价也不算大。什么,房东不租了?毁约金拿过来正好租个更好的。

从本质上分析,房租的租金是一个区域人民总体收入水平的体现,房价可以疯涨,但是房租疯涨只会带来整片区域的人们不堪重负而逃离。从这个方面讲,房租代表了真正的需求所能承受的最高代价,这也造成最近两年房价的涨幅远远高于租金价格上涨的速度。而且,群租现象更加严重的同时,中高档租房的需求渐渐只剩下老总和老外了。而观察一下邻国日本,大学毕业生30万日元的收入,的确还能支付起10万日元的房租——日本房产稳定的萧条的大背景下,其租房回报率高达10%也不足为奇了。
一套250W的新房子一年出租收益仅5W不到,即2%的收益率,甚至低于银行利息(考虑到折损和维修费用,这个值还要低),我想不到比租房更合算的事情了。房东可以期待房价继续上升而获利,房客则可以安心地享受新房新装修的快乐,大家都可以其乐融融而达到和谐了。此所谓我的租房观也。

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